In de ideale der vrije markten is de consument de winnaar. Een vrije markt is ideaal wanneer er voldoende aanbieders zijn die de concurrentie laten spelen. Die concurrentie kan zich vertalen in een andere aanpak, maar ook in andere prijzen: lagere prijzen. In de vastgoedmarkt zijn tarieven van 3 tot zelfs 6 procent gangbaar. Immo Budget Group besliste een andere prijzenpolitiek te voeren. Ze hanteerde een vast en merkelijk lager tarief dan de gebruikelijke commissie: 995 euro aan koper en verkoper. Daarop volgde een klacht van collega-makelaars, gegroepeerd in CIB-Vlaanderen. Het tuchtorgaan, het Belgisch Instituut voor Vastgoedmakelaars (BIV), heeft daarop beslist de makelaar acht dagen te schorsen. Tijdens die acht dagen wordt de makelaar geacht zich in regel te stellen.

Verwerpelijk

De argumenten die tot die beslissing leidden, zijn verwerpelijk: ‘een te laag ereloon draagt bij tot een negatieve beeldvorming van het beroep van makelaar’, stelt men. Meer nog, het orgaan maakt gewag van ‘oneerlijke concurrentie’ en meent dat, door een dergelijk laag tarief te hanteren, de ‘waardigheid van het beroep’ wordt aangetast.

Deze redenering is vals. Wat wint men aan waardigheid door duurder te zijn? En kan iemand ons de consument tonen die een negatief beeld krijgt van makelaars wanneer zij lagere tarieven hanteren? Het lijkt er sterk op dat het tuchtorgaan van het BIV vooral bezorgd was om het inkomen en het imago van makelaars die het op minstens 3 procent houden. Dat blijkt overigens uit een reactie van de ondervoorzitter van het BIV: ‘door zulke spotprijzen te hanteren wek je ten onrechte de indruk dat andere makelaars dieven zijn’. De ondervoorzitter raakt daar een teer punt. Dat er een immomakelaar opstaat die werkt tegen een merkelijk lager tarief, wekt de indruk dat de prijzen die doorgaans aangerekend worden, aan de hoge kant liggen. Of minstens dat ze lager kunnen.

Vrije prijszetting

Wat prijzen betreft is de Belgische en Europese regelgeving eenvoudig: de prijszetting is vrij. Minimumtarieven zijn absoluut verboden. Dat er ook wordt opgetreden waar nodig, blijkt uit de recente veroordeling van de Bakkersfederatie door de Raad voor de Mededinging. De bakkersfederatie had, na schrapping van de prijzencontrole op brood, prijsafspraken gemaakt.

Tuchtrecht misbruiken om een prijzenpolitiek te voeren is meer dan onkies. Dat er tuchtrecht bestaat is goed. Wanneer een beroepsgroep daarbovenop zelf de kwaliteit bewaakt, kan dat een meerwaarde zijn. Voorwaarde is evenwel dat deontologische regels gebruikt worden waarvoor ze dienen en dat is om een correcte uitoefening van een beroep te waarborgen. Met dien verstande dat het nooit de vrije concurrentie en de faire prijszetting mag belemmeren. Een deontologische code die gebruikt wordt om minimumprijzen op te leggen heeft niets met deontologie te maken.

De grootste paradox formuleert het BIV wanneer het stelt dat concurrentie die zich laat voelen in de prijs oneerlijk is. Laat dat nu net de essentie zijn van een vrije markt met meerdere spelers: échte concurrentie leidt tot lagere prijzen voor de consument. Als men de spelers tenminste laat doen. De uitspraak van het BIV is niet ingegeven door een streven naar eerlijke concurrentie maar door een onaanvaardbare corporatistische reflex. Een reflex die dan nog is ingegeven door hun macht om makelaars gewoon te verbieden verder hun werkzaamheden uit te oefenen. Door de markt niet te laten spelen maar net af te schermen, worden de prijzen kunstmatig hoog gehouden. Dat is onaanvaardbaar.

Wat de vastgoedsector doet, is weinig vertrouwenwekkend. In feite stelt hij dat er minimumprijzen bestaan. En meer nog, hij dreigt ermee mensen die tegen een prijs werken lager dan die onuitgesproken minimumprijs, de toegang tot het beroep te ontzeggen wegens 'onwaardig'. Dat betekent dat er prijsafspraken zijn, en prijsafspraken maken kan niet. Het is een belemmering van de faire prijsvorming die het gevolg moet zijn van een goed werkende markt.

Bijna-monopolie

Een vrijemarkteconomie dient te leiden tot de laagst mogelijke prijzen voor de consument, zonder dat deze of gene belangengroeperingen zich hierin te mengen heeft. Het kan niet zijn dat een beroepsgroepering een bijna-monopolie installeert om economische spelers in hun vrijheid te beknotten. Elk vastgoedkantoor dient over de vrijheid te beschikken om gegeven de kosten zelf zijn prijs te bepalen. Alleen op die manier kan een gezonde concurrentie tussen de vastgoedkantoren spelen. Het is overigens bedenkelijk dat het Instituut tegelijkertijd als rechter en partij fungeert. Deze bedenking geldt overigens niet alleen voor de vastgoedsector. In dit concreet geval was een van de leden van het BIV die de beslissing nam, eveneens lid van CIB-Vlaanderen, dat de klacht indiende. Uit angst voor een definitieve schorsing heeft het Gents vastgoedkantoor inmiddels zijn prijzen aangepast en zich geconformeerd naar de hogere, variabele prijzen. De consument verdient een waardige prijs.

Mathias De Clercq is volksvertegenwoordiger voor Open Vld



Freya Van den Bossche is volksvertegenwoordiger voor SP.a

Mathias De Clercq en Freya Van den Bossche

Mathias De Clercq en Freya Van den Bossche

Links

mailto:mathias@liberales.be mailto:freya.vandenbossche@gent.be