De Belgen betalen langer af voor hun eigen huis. Het bericht sierde de voorpagina van De Morgen van 18 januari. In combinatie met het ‘jammer maar helaas’ standpunt van Yves Desmet, laat de berichtgeving uitschijnen dat het in ons land steeds moeilijker wordt om eigenaar van de eigen huis te worden. In Trends van dezelfde dag staat dan weer dat de baksteen in de maag van de Belgen zich vertaalt in een recordjaar voor de bouw. We kunnen er niet naast, de prijsstijgingen van bouwgronden en koopprijzen sieren om de haverklap de voorpagina’s. Met telkens de doem dat de eigen woning onbetaalbaar wordt. Wie de materie al een tijdje volgt, weet dat de klacht over de te dure eigen woning eigenlijk van alle tijden is. We hoeven maar in de spiegel te kijken. Niet?

Wat zijn de feiten? Volgens de sociaaleconomische telling van 2001 is 73% van de Vlamingen eigenaar van zijn woning en het aandeel stijgt verder. Zij die een lening hebben lopen, betalen daar gemiddeld ongeveer 20% van hun inkomen voor; een aandeel dat redelijk stabiel is. Hoe kan de ogenschijnlijke paradox van steeds stijgende huizenprijzen en stabiele afbetalingsquota verklaard worden? En hoe past de verlenging van de ontleningduur in het plaatje?

De koopprijzen stijgen omwille van een combinatie van factoren. In de eerste plaats is er de blijvende stijging van de inkomens. Er moet dan een onderscheid gemaakt worden tussen de af te betalen som, tussen m.a.w. het bedrag dat elke maand van de rekening verdwijnt, en het aandeel dat dit bedrag van het inkomen is. Hoe meer er verdiend wordt, hoe meer er kan ontleend worden zonder dat het aandeel van het inkomen noodzakelijkerwijze stijgt. Een tweede factor is onmiskenbaar de lage interesten. Met een analoog verhaal: hoe lager de interest hoe meer ontleend kan worden zonder dat dit een effect heeft op het aandeel van het inkomen. En ten derde is er de impact van een brede waaier aan fiscale maatregelen die de overheden de afgelopen jaren te goeder trouw hebben genomen. Te denken valt aan de meeneembaarheid van de registratierechten, enkele kortingen hier en daar, en de woonbonus.

In feite zijn dit nepvoordelen, want ook deze zorgen ervoor dat er meer ontleend kan worden zonder dat dit een effect heeft op het aandeel van het inkomen dat aan de hypotheek gespendeerd wordt. Vraagondersteunde subsidies hebben op een krappe markt nu een maal een inflatoir effect. Kortom, de stijging van de inkomens, de lage interesten en de fiscale kortingen zorgen ervoor dat er hogere bedragen geleend kunnen worden zonder dat dit direct leidt tot een hoger aandeel van het inkomen dat er aan besteed moet worden. En die hogere bedragen reflecteren zich in de prijzen. Dit wordt wel versterkt door de hoge grondprijzen waardoor potentiële bouwers kopers worden. En er is ook een verserkend effect van de transfer van ouders en grootouders naar de volgende generaties. De vorige generaties hebben immers een behoorlijk vermogen kunnen opbouwen.

Hoe past de verlenging van de leningsduur in dit verhaal? Uit voorgaande blijkt dat de stijging van de woningprijzen daar niet verantwoordelijk voor is. Het is zelfs omgekeerd: het feit dat de banken leningen over langere termijn aanbieden –winstgevend voor hen- doet de woningprijzen verder stijgen. Langer lenen betekent immers dat de ontlener voor eenzelfde aandeel van het inkomen ook als gevolg daarvan vandaag met een groter bedrag naar de markt kan stappen. Dit mechanisme wordt bovendien versterkt doordat fiscale aftrek sinds de invoering van de woonbonus onbeperkt in de tijd is geworden.

Is er dan niets aan hand? Toch wel. In de eerste plaats is het product veranderd. Reeds vanaf het midden van de jaren 1980 heeft de aankoop van een bestaande woning als dominante vorm van eigendomsverwerving het overgenomen van de nieuwbouw. Dit heeft te maken met de stijgende grondprijzen, maar evenzeer met gewijzigde woonbehoeften als gevolg van demografische veranderingen (het aantal gezinnen met kinderen daalt) en een andere wooncarrièreplanning (men koopt sneller omdat dit even goedkoop/duur is als huren). Deze verschuiving heeft echter een enorme impact voor wie geen eigenaar kan worden. Veel van de gekochte woningen zijn immers huurwoningen, vaak goedkope.

Met bijna elke koop verdwijnt dus een goedkope huurwoning uit de markt, waardoor het aantal huurwoningen daalt. Als gevolg daarvan stijgt de concurrentie op de steeds kleinere private huurmarkt – die in het verleden omwille van de ‘lage’ huur als een quasi sociale markt functioneerde – en stijgen vooral de huren. De maandelijkse huur als aandeel van het inkomen van huurders stijgt dus wel (naar 27% van een doorgaans lager inkomen). In feite wordt de huurmarkt op twee manieren samengedrukt. Van ‘van boven’ door de verkoop van huurwoningen (gekocht door tweeverdieners) en van ‘van onder’ door de groei van een brede waaier aan lage inkomens; huishoudens en individuen met een inkomen, soms zonder inkomen.

Samenvattend: er zijn weinig betaalbaarheidproblemen voor wie eigenaar wordt; er zijn echter steeds grotere problemen voor wie geen eigenaar kan worden. En de overheid? Ja, waar is die eigenlijk?

De auteur is docent aan de Hogeschool Gent en aan de Hogeschool Wetenschap en Kunst, afdeling Sint-Lucas Brussel/Gent

Pascal De Decker

Pascal De Decker

Links

mailto:pascal.de.decker@skynet.be