Consternatie wanneer De Tijd op 12 januari jl. al gekend nieuws op haar voorpagina zet: de woonbonus sneuvelt op de slachtbank van de volgende staatshervorming, net als de mogelijkheid om woonkortingen via de personenbelasting te geven. Dit zal gevolgen hebben. Welke, dat zegt De Tijd er niet bij. De verwondering over deze verdwijning verwondert minister van financiën Vanackere, wegens (1) gevraagd door de Vlaamse partijen en (2), volgend uit (1), de mogelijkheid biedend om een woonbeleid op maat uit te werken. Ook Vlaams minister van begroting Muyters haast zich om te stellen dat het oude beleid niet noodzakelijk voortgezet dient te worden. Hij wordt daarin bijgetreden door Vlaams minister-president Kris Peeters en Vlaams minister van wonen Freya Van den Bossche (TerZake, 19/01/2012), die zich tegelijkertijd reppen om te stellen dat voor de huidige leningen niets zal veranderen. Wie een lening lopen heeft, wordt gerustgesteld: pacta sunt servanda, zo stelt Brussels minister van begroting Vanhengel (BrusselNieuws.be, 19/01/2012). Of, afspraken moeten worden gerespecteerd. Vanhengel raadt de mensen ook aan om nog snel-snel een woning te kopen…

Het staat als een paal: de overheveling van de woonbonusmiddelen maakt ‘out of the box’ denken mogelijk, maakt het mogelijk om ons woonbeleid te herdenken. Er kan eindelijk komaf gemaakt worden met een fout beleid. Want dat is de woonbonus: fout beleid. In Zweden, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk is een gelijkaardige subsidie zeer grondig hervormd of afgeschaft; in Nederland bestaat een behoorlijk grote eensgezindheid dat aan hun zeer gul systeem zou moeten worden gesleuteld, maar de politici hebben er vooralsnog last van koudwatervrees en durven niet in te grijpen. Een zo veralgemeende betoelaging afschaffen, is politiek geen simpele beslissing, ook al is die betoelaging zeer inefficiënt.

De woonbonus werd in 2005 geïntroduceerd ter vervanging van het toen bestaande systeem van fiscale ondersteuning van woningverwerving. De woonbonus zou asociale aspecten ervan rechttrekken. Het financiële voordeel van dat oude systeem nam toe met het inkomen en met de hoogte van de afgesloten hypothecaire lening, waardoor vooral de hoge inkomens – met andere woorden zij die de overheidssteun niet nodig hadden – met het voordeel gingen lopen. De woonbonus zou dit – Steve Stevaerts’ centen in plaats van procenten indachtig – veranderen: de aftrek werd voor iedereen gelijk. Het klopt dat de ongelijkheid ten voordele van de hogere inkomensgroepen daardoor iets minder ongelijk wordt, maar doordat de aftrek zich afspeelt in de hoogste schalen van ieders inkomen, blijven de hogere inkomens – dus zij die het niet nodig hebben – het meeste voordeel hebben. Maar de regering Di Rupo wil dit rechttrekken, het effectieve ‘voordeel’ wordt voor iedereen gelijk.

Er is echter meer aan de hand dan de neiging van fiscale voordelen om hogere inkomensgroepen meer dan lagere te laten profiteren. Maar dat is, zoals Itinera-econoom Van de Cloot in TerZake (VRT, 12/1/2011) stelde, moeilijk uit te leggen: het is immers niet zo dat de woonbonus er voor zorgt dat de toegang tot eigen woningbezit beter betaalbaar wordt; neen, het is omgekeerd: het doet de woningprijzen stijgen. In feite doet de woonbonus het inkomen van de ontlener toenemen, zodat hij dus meer kan lenen en dus een hogere prijs kan betalen. Eigenlijk hebben vrijwel alle veralgemeende subsidies die de kopers (en ook huurders) – dus de vraag – ondersteunen hetzelfde effect: ze maken wonen duurder. De woonbonus op Vlaams niveau door bijvoorbeeld een bouwpremie vervangen, zal hetzelfde effect hebben. Bovendien leid(d)en de uitvoeringsmodaliteiten van de woonbonus nog tot andere perverse effecten. Was het oude fiscale systeem beperkt in de tijd, dan kan de woonbonus onbeperkt in de tijd worden afgetrokken. Gevolg: de ontleningstijd neemt toe. Ook dit heeft tot gevolg dat de ontleningscapaciteit toeneemt en dus dat de prijzen stijgen. En op het einde van de rit zal de woning voor de koper een pak duurder uitgevallen zijn. Een tweede pervers effect volgt uit het forfaitaire karakter van de woonbonus: iedereen trekt evenveel af (of zal na aanpassing een gelijk voordeel krijgen). In vergelijking met het oude systeem heeft dit tot gevolg dat vooral de lagere inkomenscategorieën hun ontleningscapaciteit zagen stijgen. Gevolg: een naar verhouding sterkere toename van de prijzen van de kleinere en minder kwalitatieve woningen en dus een grotere kloof tussen prijs en betaalbaarheid op de segmenten waar dit het minst wenselijk is. Een derde pervers effect is dat zelfs zij die een woning cash kunnen betalen (ja die zijn er) toch een hypothecaire lening afsluiten omwille van het (schijnbare) fiscale voordeel. Het is in het verlengde hiervan dan ook niet verwonderlijk dat ook nogal wat tweede woningen (ook in het buitenland) of grote renovaties met een hypothecaire lening worden gefinancierd. Men kan zich afvragen wat de overheid heeft bezield om ook een fiscale aftrek voor vakantiewoningen te voorzien.

De verliezers kunnen tegen een stoot

Zullen er bij het verdwijnen van de woonbonus zonder Vlaamse compensatie verliezers zijn? Mogelijk. De kans dat de woningprijzen dalen of minder sterk stijgen, bestaat. Verlies of minder hoge winst dreigt voor de verkopers van bouwgronden en woningen, en dus voor hun vertegenwoordigers die hun commissie zien verminderen, en voor de banken. De woonbonus had echter als doel de toegang tot het eigen woningbezit te bevorderen, niet om de banken met belastinggeld te sponsoren (wat nu wel gebeurt). Niet getreurd dus. En de verkopers hoeven ook niet echt te klagen; zij worden fiscaal al zeer mild behandeld. De K.I. van hun woningen staat bijlange na niet in verhouding tot de waarde en opbrengst van hun woning, een meerwaardebelasting op de al zeer sterk gestegen verkoopwaarde hoeven ze ook al niet te betalen en met de vermindering en meeneembaarheid van de registratierechten kregen ze van de Vlaamse regering de afgelopen tijd al een behoorlijk duwtje in de rug.

Onze overheden hebben langdurig op een ondoelmatige manier zeer genereus de toegang tot het woningbezit ondersteund en lieten daardoor gigantische sommen belastinggeld vloeien naar velen die het eigenlijk niet nodig hadden. Tijd dus om genereus te worden voor zij die met een reële woonnood worden geconfronteerd; zij werden in het verleden zeer stiefmoederlijk behandeld. De naar Vlaanderen over te dragen som zou 900 à 1.000 miljoen € bedragen. Een bom geld; ruwweg 3x meer dan de Vlaamse overheid vandaag in de bouw van sociale huurwoningen investeert. Het geld kan dan ook in de eerste plaats aangewend worden voor de bouw van sociale huurwoningen. De nood is hoog, de wachtlijsten en -tijden onverantwoord lang. Onderzoek leert dat er met de contouren van de huidige Vlaamse regelgeving 320.000 sociale huurwoningen zouden moeten zijn. Er zijn er ongeveer 145.000; of een tekort van circa 175.000. Werk op de plank dus. De afgelopen drie jaar werden door de ongeveer 100 sociale huisvestingsmaatschappijen een kleine 1.600 huurwoningen per jaar opgeleverd, of 16 per maatschappij. Veel is dat niet.

De Vlaamse overheid engageert zich om op 10 jaar tijd 43.000 extra sociale huurwoningen te bouwen. Het klinkt spectaculair, maar dat is het niet. Het is niet meer dan een consolidatie van het huidige marktaandeel van ongeveer 6% en houdt de bouw van maar 43 woningen per sociale huisvestingsmaatschappij in. In Nederland zijn tussen de 30 en 35% van de woningen sociale huurwoningen, in Frankrijk is dit 17% en in het VK is het aandeel sociale huurwoningen na de door M. Thatcher georganiseerde uitverkoop nog steeds een goede 20%. Het mag (moet) hier dus wat meer zijn; er mag een tandje bij en dus ook behoorlijk wat geld. Het zal goed besteed zijn, want tot nader order helpen sociale huurwoningen de armen nog steeds het best. Daar het een tijd zal duren vooraleer er 320.000 sociale huurwoningen zullen zijn (mocht men ze al willen bouwen), is ook het noodzakelijk om een meer veralgemeend huursubsidiesysteem in te voeren. Huursubsidies bestaan in al onze buurlanden.

Wat bij ons bestaat is eigenlijk een verhuissubsidie en dat is een zeer mager beestje, dat na de uitbreiding tot zij die langer dan 5 jaar op een sociale huurwoning wachten, niet veel dikker zal zijn. Eigenlijk stelt het Vlaamse huursubsidiesysteem niets voor. Nochtans, mits verstandig uitgewerkt, kan een huursubsidie een pak mensen uit de armoede houden. Te denken valt bijvoorbeeld aan alleenstaande moeders, bejaarden of werklozen die privaat moeten huren. Waarom wordt niet onmiddellijk een veralgemeend huursubsidiesysteem voor bejaarde huurders uitgewerkt? Hun situatie op de woningmarkt is uitzichtloos: de toegang tot eigendom is afgesloten en op een (aangepaste) sociale woning kunnen ze nog langer blijven wachten. Of moeten deze mensen gestraft worden/blijven omdat ze tijdens hun leven om wat voor reden dan ook niet in staat waren de norm van de eigen woning te realiseren? Maar een huursubsidie is geen alles zaligmakend middel. Het is ook een aanbodsubsidie en heeft dus, net al een woonbonus of een bouwpremie of een rentesubsidie, de neiging om prijsverhogend te werken. Gevolg: in landen waar men huursubsidies toepast, wordt dit omkaderd met behoorlijk bureaucratische huurprijsregelingen.

Er is nog een derde bestemming voor het over te hevelen geld. In Vlaanderen staan een pak verkrotte en verkrottende woningen; en een nog groter aantal voldoen niet aan de elementaire energetische normen. Een andere aanpak dan de huidige, is nodig; met de huidige geïndividualiseerde pandje-per-pandje aanpak schiet men niet op. De aanpak is niet structureel en heeft tot gevolg dat goede en slechte woningen kriskras door mekaar komen te staan. Een langdurige, integrale en collectieve aanpak is nodig, vooral in de oude wijken van de grote steden. Want we willen toch echt niet geloven dat al die mensen uit eigen beweging hun dak zullen/kunnen isoleren (naar P. Luystermans, De Tijd, 14/1/2011). Een meer geïntegreerde aanpak maakt het bovendien mogelijk om ook met andere aspecten dan de woningkwaliteit bezig te zijn, met vergrijzing, met de gezinsvriendelijkheid, met de inplanting van voorzieningen, met het openbaar domein, kortom met geïntegreerde stedenbouw.

Prioriteiten verleggen

De kans is in ons land heel wat groter dat een welstellende bewoner van een villa in een groene residentiële wijk door de overheid financieel ondersteund wordt voor de bouw, aankoop en/of verbouwing van zijn woning, dan dat een bejaarde huurster die met een overlevingspensioen rond moet komen en moet leven in een aftandse rijwoning een ondersteuning krijgt. Het beleid moet dus radicaal over een andere boeg. Bovendien moeten we van het idee af dat fiscale kortingen en huisvestingspremies allerhande mensen helpen. Ze doen dit niet; ze drijven de prijzen op; ze maken wonen duurder. Ze maken wonen minder betaalbaar.

De overdracht van de woonbonusmiddelen creëert dus mogelijkheden. En dit zonder dat dit noodzakelijkerwijze tot grote schokken op de woningmarkt hoeft te leiden. Als we veronderstellen dat na 2014 de woonbonus voor nieuwe hypothecaire leningen effectief verdwijnt en dat geen andere – want ook prijsverhogend – eigendom ondersteunende systemen in de plaats komen, dan komen de nieuwe middelen slechts geleidelijk aan vrij omdat het woonbonus-systeem pas traag uitdooft (ruwweg over 20 jaar). Nieuw beleid opzetten, duurt immers ook zijn tijd. Dus terwijl het oude beleid langzaam uitdooft, kan het alternatieve geleidelijk aan, dus stap voor stap volwassen worden.

Er bestaat onder woondeskundigen een behoorlijk brede consensus dat subsidiesystemen zoals de woonbonus fout beleid zijn. En dit wars van een ideologische invulling. De reacties van de afgelopen week tonen dit aan. Commentatoren als Geert Noels en Ivan Van de Cloot kunnen moeilijk als antikapitalistische scherpslijpers gecatalogeerd worden die het op de centen van de middenklasse gemunt hebben. Voor de OESO geldt evenmin het verwijt van communistische sympathieën. De OESO raadt België al jaren aan om de fiscale dimensie van haar woonbeleid bij te sturen.

We hebben, zoals Geert Noels het in TerZake (19/01/2012) terecht stelde, twee jaar tijd om het woonbeleid te herdenken. Als men de woonnoden wil verlichten is een extreme make-over nodig. Dat dit niet voor de hand zal liggen, blijkt overduidelijk uit een reactie van Open VLD voorzitter Alexander De Croo die stelt dat een Vlaamse regering die het fiscaal voordeel voor hypotheekleningen afschaft of beperkt, er een zonder Open VLD zal zijn (De Tijd, 21/01/2012). En ik die dacht dat liberalen voor een efficiënt gebruik van belastingmiddelen zijn. Naïef zeker. Profileringsdrang en politieke spelletjes zullen uiteraard niet ver af zijn. Misschien moet een imaginaire achterban gesust worden. Of speelt toch het individuele schuldmodel: wie braaf is krijgt lekkers – een fiscale korting op een bouwinvestering, ook al is het voor een verwarmd buitenzwembad, wie stout is de roe – ook al is het een oude bejaarde huurder met laag pensioen die wegens ‘geen andere keuze’ tot het wonen in een krot is veroordeeld.

De auteur doceert aan de Sint-Lucasarchitectuurschool Gent/Brussel & Hogeschool Gent

Pascal De Decker

Pascal De Decker

Links

mailto:pascal.de.decker@skynet.be