Onlangs verscheen het boek Stadslucht maakt vrij onder redactie van Patrick Stouthuysen en Johan Basiliades. Het is een opvallend werkstuk dat ingaat tegen de Vlaamse antistedelijke traditie en vertrekt van de mogelijkheden van de steden. Een belangrijk aspect hierin is het woonbeleid. In tal van Vlaamse steden vormt dit een belangrijk probleem. Decennialang trokken hoger opgeleide en beter betaalde gezinnen weg uit de stadscentra en gingen zich vestigen in de betere randgemeenten. In hun plaats kwamen vooral sociaal zwakkeren en migranten wonen. Toch lijkt er de laatste jaren een hernieuwde belangstelling voor wonen in de stad. Dat neemt niet weg dat in tal van steden nog heel wat huisvestingsproblemen bestaan, want waar komen de kanslozen dan terecht? Over het woonbeleid in Vlaanderen in het algemeen en in de steden in het bijzonder had Dirk Verhofstadt een gesprek met de socioloog Pascal De Decker die een opmerkelijke bijdrage schreef voor het boek onder de titel Op zoek naar een woonbeleid voorbij de platgetreden paden. De Decker is deeltijds docent aan de Hogeschool Gent en deeltijds navorser aan OASeS, Universiteit Antwerpen.

Vandaag zijn ongeveer drie kwart van de Vlamingen eigenaar van hun woning en Vlaanderen staat daarmee in de Europese top. Betekent dit dat het goed gaat op het vlak van het wonen in Vlaanderen?

Pascal De Decker: Landen zijn graag in iets de beste. Vlaamse beleidsmensen benadrukken inderdaad graag dat België of Vlaanderen tot de wereldtop inzake eigen woningbezit behoren. Ook al is 75% schijnbaar een hoog percentage, toch is het als je het vergelijkt met andere Europese landen niet meer dan middelmaat. Het is interessant om te kijken welke landen hoog scoren en welke laag. Een lager percentage eigenaars vinden we terug in landen als Zweden, Denemarken, Nederland, Duitsland en Zwitserland, waarvan de twee laatstgenoemden zelfs nauwelijks 50% eigenaars halen. Hoge tot zeer hoge percentages – wat soms meer dan 90% betekent – vinden we in landen als Portugal, Spanje, Italië, Griekenland en tal van voormalig Oost-Europese landen. Wat leert dit? Eén, dat de landen met laag eigendomspercentages landen zijn met een uitgebreide welvaartsstaat die inzake levensstandaard en economische ontwikkeling tot de wereldtop behoren. Twee, dat landen met hoge eigendomspercentages Zuid- en Oost-Europese landen zijn, landen met een lage(re) levensstandaard en bovenal landen met een zwakke sociale zekerheid zijn. In Oost Europa houden die hoge percentage verband met de grootschalige privatiseringen die daar hebben plaats gevonden. In Zuid Europa maakt de eigen woning een deel uit van de sociale bescherming die families noodzakelijkerwijze zelf moeten organiseren.

Maar wat is dan het beste?

Pascal De Decker: Als ik moet kiezen, kies ik voor een laag eigendomspercentages en een uitgebreide sociale zekerheid, die bovendien onmiskenbaar gecombineerd wordt met een hoge welvaart en een hoog democratisch gehalte. Wat ik hiermee vooral wil stellen, is dat we ons - als we de kwaliteit van onze samenleving willen meten - niet blind mogen staren op het percentage eigenaars. De kwaliteit van een samenleving kan beter worden afgemeten aan de hand van hoe wordt omgegaan met de minder fortuinlijken. En dan is het palmares inzake wonen niet zo fraai. Lage inkomens, in hoofdzaak eeninkomenshuishoudens, betalen in ons land een groot deel van hun inkomen om te huren; een bedrag dat vaak dermate hoog is dat degelijk leven onmogelijk is geworden. Daarnaast zijn er in Vlaanderen nog steeds zo’n 300.000 bewoonde woningen van slechte kwaliteit. Dit is deels verbonden met onze vroege industrialisering, maar evenzeer – en dit dient toch wel benadrukt te worden – met het ontbreken van een woningvernieuwingsbeleid die naam waardig. Daar bovenop komt dat huurders nauwelijks enige huurbescherming genieten, wat vooral voor bejaarde huurders tot schrijnende toestand kan leiden. In België primeert duidelijk het recht op eigendom op het recht op wonen. Het op de valreep terugschroeven van de strijd tegen de leegstand door het vorige parlement illustreert dit treffend.

Het is onmiskenbaar zo dat wie in Vlaanderen eigenaar is, over het algemeen goed, ruim en betaalbaar woont. Maar daar heeft de overheid slechts een beperkte verdienste aan. De subsidies die ze voorzag en voorziet zijn beperkt. Haar rol is dan ook eerder negatief. Door het niet uitbouwen van een alternatief, met andere woorden door het beperken van de keuzevrijheid door het niet voldoende bouwen van sociale huurwoningen en door de systematische weigering om de private huursector te regelen, heeft de overheid de gezinnen als het ware gedwongen om eigenaar te worden. Als we vandaag 75% eigenaars hebben, is het dan ook in hoofdzaak de verdienste van de gezinnen zelf. Het zijn zij die de offers, financieel en qua zelfwerkzaamheid, hebben gebracht.

Vlaanderen telt ongeveer 135.000 sociale woningen. Dat komt neer op ongeveer 6% van het woningbestand. Is dat voldoende?

Pascal De Decker: Het is alom bekend dat Vlaanderen met 6% sociale huurwoningen laag scoort en achteraan in het Europese peloton zit. Als we de wachtlijsten als norm nemen, dan betekent dit dat er afhankelijk van de bron tussen de 50.000 en 70.000 sociale huurwoningen meer zouden moeten zijn. En we moeten beseffen dat niet iedereen die er recht op heeft, zich inschrijft. Een ouder onderzoek waar ik zelf aan meegewerkt heb, leerde dat er minimaal 100.000 bij zouden moeten komen en meer recent heeft het HIVA (KUL) uitgerekend dat er 320.000 sociale huurwoningen zouden moeten zijn. Ruwweg geschat zijn er 175.000 sociale huurwoningen tekort. Als je dan weet dat er – ik baseer me op de jaarverslagen van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij – sinds 1998 jaarlijks met moeite 1.200 extra sociale huurwoningen zijn verhuurd, dan lijkt het utopisch dat die aantallen ooit worden bereikt. Alleen al om het equivalent van de huidige wachtlijst weg te werken, is tot 60 jaar nodig. Er doet zich ter zake een merkwaardig fenomeen voor. De overheid definieert in haar diverse regelingen zelf de doelgroep, met andere woorden de overheid zegt zelf voor wie en impliciet dus hoeveel sociale huurwoningen er zouden moeten zijn. Met andere woorden, de overheid zegt A en A is gelijk aan 320.000; de overheid zegt echter geen B: ze gaat het engagement niet aan om die woningen te bouwen. Aan het huidige tempo is meer dan een eeuw nodig om het huidige tekort te bouwen. Dat dit niet goed is voor de legitimiteit van de staat en de politiek, behoeft geen uitleg.

De laatste jaren houden politici een pleidooi voor meer Publiek Private Samenwerking. Biedt dat een mogelijke oplossing voor het probleem?

Pascal De Decker: In essentie maakt het niet uit wie de sociale huurwoningbouw financiert. Het is zoals Bruno Tobback ooit zei: de kleur van de kat maakt niet uit als de kat maar muizen vangt. Maar laten we wel wezen, publiek private samenwerking (pps) is geen wit konijn. Het is een onmiskenbaar feit – en ik refereer aan Nobelprijswinnaar Economie Galbraith – dat de markt de dubbele doelstelling van betaalbaar en kwalitatief wonen voor lage inkomens en voldoende rendement voor de private investeerder niet kan realiseren. Private partners willen rendement en dit betekent dat het verschil – dat er onvermijdelijk is - tussen wat de sociale huurders redelijkerwijze kunnen opbrengen en wat de private investeerders als rendement verwachten zal moeten bijgepast worden. Of het bijpassen uit de belastingskas met de huidige methode of door middel van pps gebeurt, maakt in principe weinig uit: het komt uit dezelfde kas. Het gevaar is trouwens reëel dat de overheid om private investeerders aan te trekken, plat op de buik gaat, wat een dure afrekening en een slechte kwaliteit kan opleveren. Een vorige ervaring – want pps is in Vlaanderen niet nieuw – levert niet bepaald fraaie voorbeelden. Zowel bouwtechnisch, architecturaal als stedenbouwkundig is het Sint-Baafsdorp op de terreinen van de vroegere Gentse Beestenmarkt niet echt een geslaagd voorbeeld te noemen. Binnenkort moet ook financieel worden afgerekend. Ik ben benieuwd wat het wordt, een voorbeeld van privaat profijt en publieke lasten?

Ik ben geen financier en kan me dus niet uitspreken over de exacte rekening. Maar ik sta sceptisch tegenover pps-formules. Waar ik wel meer heil in zie, is dat private firma’s en publieke huisvestingsmaatschappijen op gezamenlijke sites bouwen. Of dat sociale huisvestingsmaatschappijen een aantal woningen in door de private sector ontwikkelde projecten kopen. Dit zou de sociale mix ten goede komen en vooral de stigmatisering van de sociale woningbouw, één van haar voornaamste zwakten, vermijden. Daarom ben ik er ook voorstander van dat sociale huisvestingsmaatschappijen individuele woningen opkopen om ze na renovatie aan sociale tarieven te verhuren. Het is heel belangrijk dat het ‘sociale’ van de nieuw gebouwde sociale (huur)woningen onzichtbaar is.

Is het verkopen van sociale woningen aan de huidige huurders een goed middel om meer geld te kunnen investeren in het sociaal woonbeleid?

Pascal De Decker: Argumenten om sociale huurwoningen te verkopen aan de zittende huurder hebben te maken met het verhogen van de sociale mix en de stabiliteit van de buurt. Anders geformuleerd: een sociale huurder die er financieel op vooruit gaat en eigenaar wil worden, moet dit in dezelfde buurt kunnen doen en moet dus zijn sociale huurwoning kunnen kopen. Kan dit niet, dan vertrekt hij en is de sociale huisvestingsmaatschappij een financieel aantrekkelijke huurder kwijt en wordt door een hoge verhuisfrequentie ook nog eens de buurtstabiliteit aangetast. Maar het gebruikte financiële argument klopt niet. Het is inderdaad zo dat de door de Vlaamse regering ingevoerde regeling verplicht om de middelen van de verkoop opnieuw te investeren in de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. De redenering dat met de middelen van één verkochte woning één nieuwe kan worden gebouwd, klopt echter niet. Men zal hoe dan ook meerdere woongelegenheden moeten verkopen om één nieuwe te financieren. Wordt de verkoop een succes, dan zal dit de facto leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen. Je kunt je natuurlijk afvragen wat de zin is van het verkopen van sociale huurwoningen als er 70.000 wachtenden op de wachtlijst staan. Bovendien riskeer je marginale eigendom: de koper heeft de middelen om de woning te kopen, maar niet om ze te onderhouden. Gaan we aanvaarden dat deze dure supergesubsidieerde woningen verkrotten? Wetende dat een huurder van een krot op de private huurmarkt vandaag niet wordt geholpen? Wat mij betreft, is het een foute prioriteitsstelling.

Hoe gaat dat in het buitenland. Kunnen we daar geen lessen uit trekken?

Pascal De Decker: Schoolvoorbeeld is het Verenigd Koninkrijk, waar op initiatief van Margaret Thatcher zowat de helft van de sociale huurwoningvoorraad (ooit meer dan 40%) aan dumpingprijzen is verkocht. Wat stellen we vast? De huishoudens met hogere inkomens hebben de betere brokken gekocht, namelijk de huizen en de appartementen gelegen op interessante locaties. Met goedgelegen appartementen – dus met op zijn minst dubbel gesubsidieerde woningen (eenmaal om ze goedkoop te bouwen en eenmaal om ze te verkopen) – is bovendien in het dure Londen druk gespeculeerd en grof geld verdiend. Dus opnieuw private profijt en publieke lasten. Vertaald naar onze land, zou dit betekenen dat eengezinshuizen (voornamelijk een landelijk en randstedelijk gegeven) en strategisch gelegen appartementen (bijvoorbeeld deze in het Gentse Patershol of langs de Antwerpse kaaien) verkocht worden en dat de randstedelijke nieuwbouwblokken zoals Luchtbal in Antwerpen of Nieuw Gent sociale huurwoningen blijven. En – dit is de les van het VK en de USA – marginaliseren. Een afgeleid effect van de verkoop van sociale huurwoningen is dus dat de mensen met de grootste financiële en sociale problemen ook nog eens geconcentreerd worden in de minder aantrekkelijke delen van de sociale huurwoningsector. Dit is niet goed voor de leefbaarheid van de blokken op zich en voor de lange termijn houdbaarheid van de sociale huisvesting. Een perverse redenering zou kunnen zijn dat de verkoop van sociale huurwoningen een stap is naar de eliminatie van de sector.

Nog even terug naar Thatcher. Hoewel het perfect in haar eigen ideologie paste om de sociale huurwoningen te verkopen, was de verkoop toch in de eerste plaats een politieke strategie om de macht van de door Labour gecontroleerde locale autoriteiten – die via de gemeenten (‘council’) vele tienduizenden sociale huurwoningen beheerden – te breken. Maar dit gezegd zijnde, na de periode Thatcher en Major had (en heeft) het Verenigd Koninkrijk nog steeds meer dan 20% sociale huurwoningen en bestaat er een huursubsidiesysteem. Samengeteld betekent dit dat nadat Thatcher haar bezem door het Britse huisvestingsbeleid had gehaald er nog steeds ongeveer 30% van de huishoudens ofwel in sociale huurwoningen met inkomensgerelateerde huren woonden, ofwel hun betaalbaarheid via een huursubsidie geregeld zagen. Nogmaals ter vergelijking: in Vlaanderen bedraagt dit percentage nauwelijks 6%.

Zijn er andere manieren om meer geld te genereren voor het woonbeleid?

Pascal De Decker: Vanuit diverse hoeken wordt reeds lang gepleit voor meer middelen voor wonen. Maar deze ogenschijnlijke simpele vraag, heeft geen simpel antwoord. Er is eerst en vooral al ons constitutioneel systeem. Volgens de grondwet – het recht op wonen is overigens een constitutioneel recht – is Vlaanderen bevoegd. Maar kan of wil Vlaanderen voldoende middelen vrijmaken voor wonen? Er is om te beginnen een historische tegenzin: het oplossen van woonproblemen is bij ons altijd al een individuele en geen collectieve verantwoordelijkheid geweest. Doe het zelf is de slogan. Maar er is ook de politiek-institutionele positie van het woonbeleid, lees de concurrentiepositie van wonen in de strijd voor de centen. Vlaanderen krijgt binnenkort behoorlijk wat middelen bij. Maar niet alleen wonen is vragende partij. Openbare Werken zal wel geld nodig hebben om nieuwe wegen aan te leggen of ‘missing links’ te sluiten. Er is de uitdaging voor zorg als gevolg van de vergrijzing en ook onderwijs zal wel een boodschappenlijstje hebben. Net als alle andere domeinen overigens. Onze huisvestingsgeschiedenis indachtig, denk ik niet dat wonen als grote winnaar uit de strijd voor de centen komt. De vraag naar ‘meer’ binnen de huidige Vlaamse institutionele en budgettaire beleidsmogelijkheden inzake wonen zal de woonproblemen niet oplossen. Het zal en kan niet genoeg zijn.

Er ontstaan echter wel mogelijkheden wanneer we het volledige plaatje bekijken. Constitutioneel mag wonen dan wel Vlaams (of Waals of Brussels) zijn, de facto zijn zeer belangrijke brokken federaal gebleven, met name de private huurwetgeving en de fiscale aftrek (nu de woonbonus) ter ondersteuning van het eigen woningbezit. Wanneer deze bij het woonbeleid worden betrokken, dan ontstaat een ander beeld. Krijgen de regio’s de bevoegdheid over de private huurwetgeving dan krijgen ze ook vat op de meest problematische sector. Een prijs/kwaliteitsbeleid en een bruikbaar huursubsidiesysteem komen dan in het vizier. Krijgen de regio’s bevoegdheid over de fiscale aftrek dan krijgen ze een pak middelen waarmee zij in principe een veel doelgerichter en doelmatiger beleid kunnen voeren. Ter vergelijking: in 1999 bedroeg het Vlaamse equivalent van de fiscale korting 79 miljard BEF (1,97 miljard €). De Vlaamse huisvestingsbegroting bedroeg toen 13 miljard BEF (322 miljoen €). De facto is van een regionalisering van het woonbeleid dus niet echt sprake.

Wat is dan uw oplossing om het woonbeleid te financieren?

Pascal De Decker: Ik ben voorstander van het afschaffen van de fiscale korting (nu woonbonus) voor nieuwe hypotheken (vanaf een bepaalde datum in de toekomst). Nu niet geïnde gelden worden dan geïnde gelden die zich geleidelijk aan opbouwen tot een veelheid van wat Vlaanderen vandaag kan spenderen en waar andere dingen mee gedaan kunnen worden. Eigen woningbezit ondersteunen met fiscale korting heeft trouwens alleen maar nadelen. Om te beginnen helpt het mensen niet echt over de streep: zij die van de korting genieten waren het toch van plan. Een echte stimulans is het dus niet. Bovendien moeten de huishoudens nog steeds over een startkapitaal en een vaste baan beschikken. Daarnaast werkt het inflatoir. Het is een misvatting te geloven dat de fiscale korting de toegang verlaagt. Dit is niet het geval, het verhoogt de prijzen omdat de fiscale korting de ontleningcapaciteit verhoogt. En last but not least, fiscaal beleid heeft de onmiskenbare eigenschap om de hogere inkomens te bevoordelen.

Wie in de effecten geïnteresseerd is, kan berekeningen lezen in het boek Wonen aan de onderkant (uitgeverij Garant) dat ik samenstelde met mijn collega’s Goossens en Pannecoucke. Die hogere inkomens hebben niet echt een steuntje van de overheid nodig. Sommigen gaan effectief een hypothecaire lening aan om van de aftrek te profiteren, terwijl ze hun andere middelen winstgevend beleggen. Is dit de bedoeling van overheidssteun voor wonen? De woonbonus met een aftrek in centen in plaats van procenten verandert daar iets aan, maar niet veel. Voor het effect van deze methode verwijs ik naar het eerste nummer van vakblad Ruimte & Planning van 2006. Kortom: de fiscale korting ter ondersteuning helpt niet, is inflatoir en asociaal. Vandaar mijn standpunt: afschaffen en er een ander woonbeleid mee voeren. Het is wel belangrijk en noodzakelijk dat de middelen in de sector blijven. Met dit pleidooi sta ik overigens niet alleen. In het Verenigd Koninkrijk is de korting reeds afgeschaft. De intussen reeds geïmplementeerde afschaffing stond in het regeerakkoord van de nieuwe Duitse regering. En ook in Nederland, waar de aftrek substantiëler is dan bij ons, wordt door onder andere de Vereniging van Banken, de uittredende voorzitter van de Sociaal-economische Raad en de voormalige directeur van het Centraal Planbureau voor afschaffing gepleit.

Nog een nadeel van de fiscale aftrek is dat het een passief instrument is. Een huishouden investeert en moet twee jaar later wat minder belastingen betalen. Door afschaffing kunnen we het vrijgemaakte geld activeren. Een deel kan gebruikt worden om de broodnodige sociale huurwoningen te bouwen; een deel kan gaan naar de vernieuwing van ons verouderd woningbestand, een ander deel kan gaan naar een huursubsidie. En een deel kan gebruikt worden om investeringen in het particulier verhuren van woningen te ondersteunen. Men kan diegenen die dit doen, wel fiscaal belonen. – in navolging van Duitsland waar dit behoorlijk succesvol is.

Maar is het afschaffen van de fiscale korting voor nieuwe hypotheken niet hardvochtig?

Pascal De Decker: Ik besef dat deze redenering ten aanzien van (potentiële) eigenaars hardvochtig overkomt. Dit is het niet. Het afschaffen van de fiscale korting moet het inherente inflatoire effect afremmen. Voor Nederland berekende een onderzoeksbureau dat de afschaffing van de aftrek de huizenprijzen binnen het jaar met 18% zou doen dalen. En na vijf jaar met 30%. Dit is een theoretische oefening – ik geloof niet in een daling van de prijzen in een onder druk staande markt -maar het zegt iets over het potentiële effect. Ter ondersteuning van zij die eigenaar zijn of worden, dus van die huishoudens die op eigen kracht hun woonbehoeften oplossen, bepleit ik wel een drastische verlaging van de BTW. Het is ongehoord dat de BTW voor een basisbehoefte als wonen 21% bedraagt. Waarom voor vernieuwbouw niet per definitie een BTW van 6% en idem dito voor een bepaalde schijf van een nieuwbouwwoning? Het kan niet de bedoeling zijn dat gouden badkamerkraantjes, jacuzzi’s of tweede garages – die nu indirect door de fiscale aftrek worden gesubsidieerd – een laag BTW-tarief krijgen. Maar voor een dak, de funderingen en goed isolerende ramen is dit toch geen exuberante vraag? Dit systeem heeft in vergelijking met de fiscale korting het voordeel dat de woonconsumenten een onmiddellijk effect voelen. Bovendien is het in dit segment dat het fameuze terugverdieneffect kan werken. Met andere woorden, de overheid dreigt er zelfs niets mee te verliezen. Of twee vliegen in één klap. Een tegenargument is dat dit Europese bevoegdheid is. Dit klopt maar ten dele, gezien Europa een verlaagde BTW toelaat voor ‘housing as a part of social policy’. En wat is woonbeleid anders dan een sociaal beleid?

In een interview met Trends pleitte je ervoor dat we meer moeten bouwen. Maar zijn daarvoor nog voldoende gronden ter beschikking?

Pascal De Decker: Het debat over de beschikbaarheid van bouwgronden is bezoedeld met desinformatie, waardoor de publieke opinie niet meer weet wat er feitelijk aan de hand is. Wat is er aan de hand? Er moet in verschillende stappen worden geredeneerd. Om te beginnen, is er het gegeven dat de gewestplannen – dit zijn de plannen die de bestemmingen (wonen, industrie, landbouw…) bepalen – reeds van 1980 dateren. Destijds zijn er berekeningen gemaakt. Volgens de toen geldende normen inzake kavelgrootte – en deze waren behoorlijk wat groter dan deze die vandaag in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden gehanteerd – waren er ongeveer één miljoen potentiële kavels. We zijn vandaag 25 jaar verder en continu zijn stukken van die bestemde woonzones aangesproken. Stel dat er gedurende 25 jaar elk jaar 20.000 kavels werden aangesneden, dan zijn er 500.000 kavels weg en blijft de helft over. Intussen is er ook aan de plannen gesleuteld en hier en daar is vooral in woonuitbreidingsgebieden geschrapt. Kortom wat ooit gigantisch veel leek, is nu veel minder. Bovendien kan men aannemen dat de gemakkelijkste terreinen het eerst zijn ontwikkeld: de gronden die geen nieuwe wegeninfrastructuur vroegen of tot een eigenaar behoorden. Met andere woorden, de oorspronkelijke voorraad is niet alleen sterk geslonken, wat overblijft, is meer dan waarschijnlijk moeilijker te ontwikkelen.

Zo komen we bij de tweede stap in onze redering. Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen wat theoretisch als bouwgrond op de plannen is bestemd en wat in de praktijk door de eigenaars (al dan niet samen met verkavelaars) op de markt wordt gebracht. Er moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen wat op de bestaande ruimtelijke plannen (vooral de gewestplannen) als woonzone is ingekleurd en wat feitelijk op de markt komt. In theorie zijn er volgens de nieuwe normen – dus gerekend aan 15 woningen per hectare in het buitengebied en 25 woningen per hectare in stedelijk gebied, wat in vergelijking met het buitenland nog steeds ruime normen zijn – nog steeds één miljoen potentiële kavels ingekleurd. Maar die zijn niet op de markt. De vraag stelt zich dus hoe het komt dat potentiële bouwgrond – toch behoorlijk waardevol – niet op de markt komt. En hier spelen vele factoren. Aan één factor refereerden we reeds: het zijn de moeilijkst aansnijdbare, ze liggen niet langs een uitgeruste weg, de eigendomsstructuur is versnipperd, er is geen ontwikkelaar die dit oplost, of het zijn ingesloten binnengebieden. Maar er spelen ook andere redenen. Een niet onaardig aantal kavels hebben de facto een ander gebruik: ze worden door een landbouwer gepacht en gebruikt om er mest op uit te rijden; er liggen sportvelden op en de stad of gemeente wil dit zo houden; soms zijn zelfs kerkhoven en kerken, en ook andere functies zoals fabrieken en ziekenhuizen als woonzone ingekleurd. Uiteraard wordt een deel ook speculatief ingehouden. Of krijgt een verkavelaar om god weet welke reden geen vergunning. Kortom, er gaapt een wijde kloof tussen wat op plannen theoretisch beschikbaar is en de feitelijke beschikbaarheid. En dit verklaart voor een stuk de schaarste.

Twee opmerkingen daarbij. Eén: het zal zeer sterk verschillen van streek tot streek. Met als ijzeren wet dat de krapte het grootst is waar de vraag het grootst is, namelijk in een brede strook tussen Antwerpen en Brussel met Gent en Leuven als hoeken, en aan de Kust. Twee, we moeten de krapte ook weer niet gaan overdrijven. De media berichten regelmatig over mensen die voor de voordeur van sociale huisvestingsmaatschappijen of intercommunales kamperen om toch maar een (soms zeer) goedkope kavel te krijgen. Vaak blijven er echter nog kavels over nadat alle gegadigden gepasseerd zijn. Met andere woorden, we moeten niet alleen nagaan wat het theoretische en feitelijke aanbod is, we moeten het mediatieke beeld ook confronteren met de reële vraag. Misschien zit de baksteen wat minder in onze maag dan pakweg 20 of 30 jaar gelden. Het wordt hoog tijd – gezien de nakende herziening van het RSV – dat hier wetenschappelijk onderzoek naar gebeurt. Of de overheid blijft blind vliegen en dan bots je uiteraard tegen de realiteit.

Wat is de huidige politiek terzake in Vlaanderen?

Pascal De Decker: De Vlaamse regering heeft in uitvoering van het regeerakkoord beslist om onder bepaalde voorwaarden woonuitbreidingsgebieden versneld te laten aansnijden. Ik verwacht daar niet veel van. Zeker niet op korte termijn. Om te beginnen, moeten de noodzakelijke plannen nog worden opgemaakt en goedgekeurd. En de infrastructuren moeten nog worden aangelegd. Maar bovenal hebben die nieuwe gebieden dezelfde problemen als de oude: de facto hebben ze een ander gebruik, ze zijn nog niet ontsloten of de eigendomsstructuur is versnipperd. Wat op de markt zal komen, zijn die gebieden waar verkavelaars in het verleden reeds gronden verworven hebben. Ik verwacht er geen prijsdaling door. De verkavelaars zullen wel voor een relatieve schaarste zorgen en de prijs hoog houden. Er valt hier veel geld, zeer veel geld te verdienen. Want meestal zijn deze gronden ooit zeer goedkoop ingekocht. Geduld zal hier zeker hebben geloond. Wat moet er dan wel gebeuren? Iets waar Vlaamse politici van huiveren. Er moet een grondbeleid worden gevoerd. Dit betekent dat de overheid zelf actief gaat optreden in plaats van het alleen aan de particulier over te laten. De les van het recente verleden zou toch moeten zijn dat de markt ook dit niet doet. Misschien kan men eens gaan kijken naar Kapelle-op-den-Bos waar voormalig huisvestingsminister Leo Peeters met de erfpacht een zeer interessante formule heeft uitgewerkt.

Uit een recente studie blijkt dat in Parijs heel wat verloederde panden staan. Hoe is de situatie op dat vlak in Vlaanderen?

Pascal De Decker: Wat simpel gesteld: in Vlaanderen staan sinds jaar en dag 300.000 bewoonde slechte woningen. Het Nationaal Instituut voor de Huisvesting zaliger – Vlaanderen heeft het niet zo voor huisvestingsonderzoek – deed een eerste woningkwaliteitonderzoek in het begin van de jaren 1960. Daarna werd een gelijkaardig onderzoek ongeveer om de tien jaar opnieuw gedaan. En telkens kwam men tot de conclusie dat er 300.000 slechte woningen zijn. Inzake kwaliteit hebben we dus een dubbel beeld: doordat de globale kwaliteit van de woningen gedurig aan verbetert, daalt het relatieve aandeel van de slechte woningen, maar tegelijkertijd blijft een harde kern van slechte woningen in gebruik. Hoe valt dit te begrijpen? Verschillende factoren spelen hier een rol. Om te beginnen, hebben we een oude woningvoorraad als gevolg van een vroege industrialisatie. Daarnaast speelt het feit dat we te weinig gebouwd hebben. België heeft één van de laagste naoorlogse nieuwbouwproducties van Noordwest-Europa. Het gevolg is dat slechte woningen noodzakelijkerwijze in gebruik moeten blijven. En zolang er klanten zijn, komt er vanuit de markt geen impuls om te vernieuwen of te slopen met vervangingsbouw. En last but not least, België noch Vlaanderen hebben ooit een vernieuwbouwbeleid gevoerd. Dus van de overheid kwam evenmin een stimulans.

De Vlaamse woninginspectie verklaarde in de voorbije jaren duizenden huizen onbewoonbaar. Worden die ontruimd? Pascal De Decker: Ik zou met het begrip ‘duizenden’ oppassen. Volgens haar jaarverslagen heeft de Wooninspectie in drie jaar werking samen 381 panden met 1.216 woongelegenheden geverbaliseerd. Tegelijkertijd moeten we vaststellen dat de Vlaamse regering in opdracht van het Vlaamse parlement – en op vraag van zagende klagers – de strijd tegen de leegstand heeft drooggelegd. Met andere woorden, ook hier weer: het mediatieke beeld en het reële beeld verschillen nogal van elkaar. Al bij al blijft de Vlaamse strijd tegen de verkrotting schamel. Het moet gezegd dat gemeenten ook inspanningen doen. Maar daar zijn mij geen cijfers over bekend. Of die huizen ontruimd worden? Laat het ons hopen. Het zal in bepaalde gevallen zeker het geval zijn. Maar waar zijn die uitgedreven bewoners dan naartoe als de verbaliserende overheid geen alternatief te beschikking heeft? Meer dan waarschijnlijk naar een even slechte en even dure – veel te dure – woning. Het is een feit dat het ontbreken van mogelijkheden tot herhuisvesting de Achillespees van de strijd tegen de verkrotting is. In feite zou er een rechtstreekse link moeten zijn tussen de (sociale) woningbouw en de strijd tegen de verkrotting. Eerst moeten woningen worden gebouwd waar de krotverlaters naar toe kunnen. De krotten kunnen dan vervolgens worden opgeknapt. Zo zou men planmatig en stap voor stap met een lange termijnplan de stad rond moeten gaan. Anders geformuleerd: in elk nieuw (sociaal) woonproject zou een substantieel deel van de woningen naar krotbewoners moeten gaan. En de verlaten woning zou dan zonder renovatie – desnoods sloop met vervangingsbouw – niet meer bewoond mogen worden.

De opeenvolgende regeringen voeren een politiek van de sociale mix. Maar tegelijk ziet men hoe in Antwerpen bijvoorbeeld een straat met hekkens wordt afgesloten van de rest van de buurt. Dit lijkt me niet het goede voorbeeld van een sociale mix.

Pascal De Decker: De opeenvolgende regeringen en in hun spoor vele lokale besturen voeren vooral verbaal een politiek van sociale mix. Veel harde bepalingen zijn daar nog niet aan gekoppeld –enkele pogingen in steden als Gent en Hasselt niet te na gesproken. In Gent wordt bepaald dat 20 op 100 nieuwe woningen in een privaat project sociaal moeten zijn, en omgekeerd moeten in sociale wijken voldoende koopwoningen worden aangeboden. De vraag stelt zich wat dit op het terrein zal geven. Zullen de sociale woningen echt tussen de andere gemengd staan? Of wordt er een uithoekje voor voorbehouden? Nog te vaak staat sociale mix gelijk met private ontwikkeling van eerder dure appartementen en woningen in minder residentiële buurten. Statistisch zal de mix toenemen, maar op het terrein betreft dit inderdaad de facto vaak ‘afgeloten’ enclaves. Feit is dat sociale mix in hoofdzaak een discours blijft. Het moet bovendien vele meesters dienen. Steden gebruiken het argument sociale mix om hogere inkomens aan te trekken: ze hebben hun inkomsten nodig; sociale huisvestingsmaatschappijen willen een sociale mix om dezelfde redenen en om de leefbaarheid te verhogen. En weer anderen denken dat sociale mix goede rolmodellen in een achtergestelde buurt zal brengen om zo de ‘achtergestelden’ weg te houden van werkloosheid, drugs en criminaliteit.

Ten aanzien van sociale mix moeten we mijn inziens zeer realistisch zijn. De sociaalruimtelijke dynamiek van een stad is er één van weggaan uit achtergestelde buurten. Wie succes heeft, gaat daar uit weg. Eén, om zijn nieuw verworven status te tonen, twee om zijn nieuwe investering veilig te stellen – een eigendom verwerven is finaal een niet onbelangrijke financiële inspanning – en drie om de negatieve effecten van geconcentreerde achterstelling te ontlopen. In feite vraagt een sociale mix impliciet dat deze mensen of mensen van dezelfde sociale groepen terug keren naar de conditie die ze hebben verlaten. Dit lijkt niet echt een reële optie. En daar waar er toch inwijking is van hoge inkomensgroepen in achtergestelde buurten, zorgen ze – omdat ze de prijzen omhoog stuwen – voor sociale verdringing. Achtergestelde bevolkingsgroepen zijn nog altijd beter af met directe hulp (onderwijs, sociale huisvesting, huursubsidies) dan met de niet in te schatten en vaak virtuele geneugten van de sociale mix. Hoewel sociale mix een algemene doelstelling is, is het toch vooral in de sociale huursector, dat het bepleit wordt. Ik vraag me af hoe men in bijvoorbeeld hoogbouwwijken een doorsnee bevolking gaat realiseren in een regio waar 75% eigenaar is. Het stimuleren van eigen woningbezit staat als beleidsdoelstelling haaks op het realiseren van de sociale mix in de sociale huursector.

Hoe is de evolutie in de grote Vlaamse steden? Vormen zich daar meer getto’s of lukt de politiek van de sociale mix?

Pascal De Decker: Uit vroeger onderzoek weten we dat de maatschappelijke achterstelling zich in bepaalde wijken concentreert. Hoe dat evolueert, is echter niet bekend. Er is geen permanente monitoring. Onbegrijpelijk maar waar. We leven in een stedelijke samenleving, maar er is geen permanent door de overheid gestuurd onderzoek naar wat er in de steden gebeurt. Toch enkele punten. In de eerste plaats moet benadrukt worden dat de geconcentreerde achterstelling zich beperkt tot een aantal buurten. Geen enkele Vlaamse stad is volledig arm. Ze hebben heel veel buurten waar midden en hogere inkomensgroepen domineren. En dat is steeds zo geweest. Ten tweede – maar zonder de problemen te minimaliseren, want ze zijn reëel en in Brussel aanzienlijk - moeten we de grootte van die buurten minimaliseren. We kennen hier geen uitgestrekte achtergestelde buurten genre Amerikaanse getto’s of Franse banlieues.

Uit fragmentair onderzoek, denk ik te kunnen afleiden dat zich momenteel twee met mekaar gerelateerde bewegingen voordoen. Een eerste is dat er zich tweeverdienergezinnen lijken te vestigen in buurten waar je het niet verwacht. Ik denk bijvoorbeeld aan buurten als het Rabot of de Brugse Poort in Gent – in de geesten van de mensen toch notoire achterstelde buurten met een slecht woningbestand. Hoe dit komt? Vermoedelijk spelen verschillende processen. Eén is de algemene trend dat eigenwoningbezit vandaag vooral binnen de bestaande woningvoorraad gerealiseerd wordt en niet langer door nieuwbouw. Daarvan afgeleid is de vaststelling dat de woningen in de betere stedelijke buurten reeds bezet zijn. Het is een relatief onzichtbaar proces, maar de afgelopen 10-15 jaar heeft er een sluipend gentrificatieproces plaatsgevonden in de buurten met betere woningen, dit zijn woningen die door een individuele aanpak te renoveren zijn. Zoals in Gent het Patershol, het Prinsenhof of Sint-Macharius en delen van Heirnis, en in Antwerpen het Zuid. Het gevolg is dat vele van de woningen in de buurten nu door eigenaars bewoond worden. Dit betekent dat ze niet meer op de markt komen. Bovendien zijn de prijzen er sterk gestegen. Een middelgrote stadswoning met tuin is behoorlijk duur. Het gevolg hiervan is dat zij die in de stad willen wonen hun gading elders moeten zoeken. En dit verklaart mogelijkerwijze een verschuiving naar achtergestelde buurten. De woningen zijn er betaalbaar en vaak fraai renoveerbaar. Niet zelden zal er ook een snobeffect spelen – ‘ik durf dat, investeren in een multiculturele wijk’ – en uit interviews leer ik dat de woonwensen van mensen die voor dergelijke buurten kiezen, toch afwijken van de Vlaamse norm. Hun woning is niet langer hun ‘kasteel’. Het is een functioneel gegeven: betaalbaar, centraal gelegen met toegang tot scholen en recreatie, en vooral men heeft de intentie niet om er voor de rest van het leven te blijven wonen. Het definitieve dat de suburbane woonvorm kenmerkt, is er duidelijk afwezig. Het gevolg is wel dat die (doorgaans) tweeverdieners (doorgaans) goedkope huurwoningen kopen en dat de goedkope huurmarkt krimpt. Daar vindt dan een verdringingsproces plaats. En dit laat zich gevoelen in de sociale huisvesting, waar zich vrijwel alleen nog arme mensen met vlekken op hun C.V. aanbieden. In die sociale huisvesting lijkt er dan wel een marginaliseringproces plaats te vinden.

Maar wat moet er dan gebeuren?

Pascal De Decker: Een forser huisvestings- en een stedelijk beleid zijn absoluut nodig. Maar we moeten beseffen dat we daarmee de oorzaken van huisvestings- en stedelijke problemen niet oplossen. Deze liggen nog altijd in het functioneren van onze economie en de opvangcapaciteit van onze welvaartsstaat. Zeer simpel gesteld: huisvestings- en stedelijke problemen staan gelijk met een laag inkomen. We hebben er af en toe wat minder aandacht voor, maar het is van alle tijden. Toch lijkt een en ander veranderd. Pakweg in de jaren 1960 of 1970 hadden we in de ‘mood’ van de vooruitgang het idee dat iedereen uit de achterstelling kon ontsnappen. En onnoemelijk velen hebben dat – gedragen door de economische groei en de welvaartsstaat – ook gedaan. Niettegenstaande de lange groei en een steeds stijgende welvaart – we zijn samen nog nooit zo rijk geweest – is er steeds een gelijk aandeel van de bevolking dat uit de boot lijkt te vallen. Zowat elk onderzoek leert dat er tussen de 10 en 15% van de huishoudens achtergesteld zijn en dat een structureel aandeel van 6% straatarm is (geweest). En het is inderdaad zo dat vandaag die achterstelling een kleur heeft gekregen.

Door de werking van de woningmarkt leven ze geconcentreerd en ik vrees dat dat zal blijven. Wat stellen we vast? Heel wat van hen zijn niet nodig of nuttig om de maatschappij te laten functioneren. Om de overheid en haar diensten te laten functioneren (hoeveel allochtonen werken er bij de overheid?) en om onze economie te laten functioneren (we hebben alles wat we moeten hebben in overschot) zijn er vele groepen mensen – mensen met een lage opleiding; vaak allochtonen – niet meer nodig. Het klinkt fatalistisch, maar we kunnen er toch niet om heen dat de werkloosheid nu al vele jaren structureel hoog is? En die is gelieerd met de opleidingsgraad en de nationaliteit. En werkloos zijn, is een inkomen hebben dat niet volstaat om mee te kunnen. Deze mensen vind je geconcentreerd in de stad en steeds meer in de sociale huisvesting.

Iedereen weet dat de grootste problemen inzake woonbeleid bestaan in de grote steden. Vind je dat de grote steden voldoende middelen krijgen om die problemen op te lossen?

Daarop is het antwoord kort en simpel: absoluut niet. Steden zoals Antwerpen, Brussel of Gent kunnen vanuit de eigen begroting nooit voldoende middelen vrijmaken om hun eigen woningnood op te lossen. Kortom, de hogere overheden – de federale staat en Vlaanderen – zullen samen de middelen vrij moeten maken. Dat kan. Ik heb daarstraks verwezen naar de fiscale korting, een om diverse redenen fout instrument. Gebruik dat voor stads- en stedelijke vernieuwing.

Iedereen weet dat in ons land heel wat asielzoekers en illegalen vertoeven. Waar leven die?

Pascal De Decker: Illegalen wonen – voor zover we van wonen kunnen spreken natuurlijk – in dezelfde buurten waar de arme anderen wonen. Echt onderzoek is daar nog niet naar gebeurd. Maar uit de fragmentaire berichten uit de media (nadat de politie weer eens is binnengevallen) en op basis van een cartografie door voormalig schepen van bevolking Dirk Geldof, gemaakt ter gelegenheid van de regularisatie, weten we dat ze in hoofdzaak wonen in de oude stedelijke wijken die tijdens de 19de-eeuwse industrialisatie zijn gebouwd. En ook hier blijkt de historische hardnekkigheid. In een eerste fase, tijdens de industrialisatie, vingen deze snel gebouwde wijken met hun slechte woningen de immigratie van het platteland naar de stad op. In de jaren 1960 vingen ze vervolgens de arbeidsmigranten op. Weer later werden het de plekken waar de gezinshereniging plaats vond en vandaag vangen ze opnieuw de migratie – legale en illegale – op.

Denk je dat er een relatie bestaat tussen de kwalitatief slechte woningen in de steden en de opkomst en het succes van het Vlaams Blok?

Pascal De Decker: Over de opkomst van het Blok zijn er stilaan boekenkasten vol geschreven. Maar het is onmiskenbaar zo dat de roots van de eerste verkiezingsoverwinningen van het Vlaams Blok liggen in wat we daarna de achtergestelde wijken zijn gaan noemen. Het is trouwens ook merkwaardig dat ook naar de geografie van de verkiezingssuccessen van het Blok geen noemenswaardig onderzoek is verricht. Koudwatervrees? Feit is dat als je het van nabij volgt, er een evolutie van de geografie van de overwinningen van het Blok kan vastgesteld worden: van de 19de-eeuwse gordels van de grote steden, naar de sociale woonwijken, daarna naar andere stedelijke wijken en sinds de laatste twee verkiezingen naar overal. Zijn de eerste twee fasen gelinkt met achterstelling, de laatste twee zijn dit zeker niet. Integendeel. Bob Cools linkt dit laatste met schrik voor de stad.

Maar goed, het Blok en de stad? Dit verklaren is complex. Je moet verschillende factoren met mekaar combineren. Sommige spelen op macroniveau, andere op microniveau; en weer andere liggen in het verlengde van lange termijnontwikkelingen. De eerste verkiezingsoverwinningen van het Vlaams Blok situeren zich in op het einde van de jaren 1980. Ik denk dat we met zijn allen zijn vergeten waar de jaren 1980 voor stonden. Er heerste een zeer zware economische crisis met een torenhoge werkloosheid. De staatsschuld was dermate hoog dat ook de overheid zwaar diende te bezuinigen – bijvoorbeeld in Brussel en Wallonië werden jaren geen sociale huurwoningen gebouwd. Het was een periode waarin de reële inkomens daalden en uiteraard laat zich dat het meeste gevoelen voor mensen met de laagste inkomens en de werklozen. En die woonden toen ook al in de 19de-eeuwse gordels. Bovendien was het politieke spektakel in die periode evenmin fraai. De ene regering viel na de andere en politici waren meer bezig met het hervormen van de staat dan met wat de mensen bezig hield. Of samengevat: noch de economie noch de overheid boden gunstige vooruitzichten. Zoals gezegd liet zich dat doorheen de gehele samenleving voelen, maar uiteraard het meest bij mensen met een laag inkomen en zij die van een niet welvaartsvaste uitkering dienden te leven. Woonden ze in de oude stedelijke buurten, dan werden ze ook nog eens geconfronteerd met de gevolgen van de arbeidsmigratie. Werden migranten in het begin met open armen ontvangen, dan veranderde dit snel. Ze werden een dreiging.

Hoe hebben de bestaande bewoners dat ervaren?

Pascal De Decker: Ik herinner me nog een studentenoefening uit 1982 waar we enkele straatinterviews in Sint-Macharius (Gent) deden en waar respondenten antwoordden dat de wijk werd overgenomen. Komt daar dan nog het bedrog van de als sociaal bedoelde stadsvernieuwing bovenop. Na een campagne keurde de Vlaamse regering in 1982 het stads- en dorpsherwaarderingsbesluit goed. Het was de bedoeling om op een kleinschalige manier de oude wijken op te knappen. Vele gemeenten en vooral steden lieten herwaarderingsgebieden goedkeuren en gingen aan de slag. Ambtenaren, sociale huisvestingsmaatschappijen gingen in stuurgroepen samen met bewoners plannen uittekenen. Dit was een zeer intensieve bezigheid. Maar als finaal de plannen – die al bij al bescheiden waren – klaar waren en goedgekeurd geraakten, was er geen geld. Maanden, soms jaren waren mensen op vrijwillige basis en vaak na hun uren aan de slag geweest. En waarvoor? Voor weinig. Soms gewoon voor niets. Het is onmiskenbaar – maar genegeerd door de Blokwatchers – dat de legitimiteit van de politiek – doen wat je zegt – toen een fikse knauw heeft gekregen.

Als we dat samen nemen, namelijk een falende economie, een falende staat, een als een dreiging ervaren van de immigratie van allochtonen en het bedrog van de stadsvernieuwing, dan kun je enkel concluderen dat vele mensen redenen hadden om misnoegd te zijn. En dan was daar plots een alternatief die bovendien de ‘schuldigen’ gevonden had…

Interview door Dirk Verhofstadt



Gent, 5 januari 2006

Pascal De Decker

Links

mailto:verhofstadt.dirk@pandora.be